Fotografie i wywiad: © Konrad Rogoziński
PL / ENG
Nieruchomości z górskiej półki
The real estates from in the mounstains
Michał Marek Szpak
- Ekspert rynku nieruchomości
- CEO Grupy Kapitałowej Starling Holding w skład której wchodzą m.in. City Center Apartments Sp. z o.o. oraz House Expert Group Sp. z o.o.
- Real Estate Professional
- CEO of Starling Holding Capital Group comprising City Center Apartments LLC and House Expert Group LLC
Wywiad z Michałem Szpakiem
Czy w Krynicy nadal da się zarobić na nieruchomościach?
Is it possible to make a profit from real estate in Krynica?
Wywiad z Michałem Szpakiem przeprowadzał Konrad Rogoziński
PL
K: Krynica-Zdrój. Drugie Zakopane?
M: Pytasz o ceny, nieruchomości czy klimat?
W zależności od oczekiwań, wymagań i portfela. Trudno jest porównać stolicę polskich gór z perłą polskich uzdrowisk jak często określa się Krynicę. Jej ogromnym walorem jest rodzinny klimat, doskonała infrastruktura turystyczna i kameralna atmosfera. Czy to samo znajdziesz w Zakopanem?
K: I tak i nie. Dla mnie, jako miłośnika górskich wędrówek, Zakopane jest świetnym punktem wypadowym w najwyższe, polskie szczyty.
M: Jeśli czyimś hobby jest oczekiwanie w kolejce do kolejki…(śmiech). Też jestem zakochany w polskich górach, ale będąc w Tatrach, w szczycie sezonu trzeba liczyć się z natłokiem turystów czego nie doświadczysz na szlakach Beskidu Sądeckiego.
K: Z oczywistych względów przemawia przez Ciebie lokalny patriotyzm. Ale zgoda, beskidzkie szlaki i samo miasto poza kilkoma dniami w roku jest nieporównywalnie bardziej klimatyczne i kameralne. Nawiązując jednak do tematu artykułu rozmawiać będziemy o potencjale inwestycyjnym Krynicy. Jako współautor naszego magazynu (odpowiadający za rubrykę biznesową) a jednocześnie specjalista rynku nieruchomości z dużym doświadczeniem czy uważasz, że inwestycja w nieruchomości w naszym regionie jest nadal opłacalna.
M: Tak. Pomimo dużych wzrostów cen nieruchomości w ostatnim okresie w całej Polsce wciąż można znaleźć ciekawe oferty inwestycyjne.
K: W takim razie jakim budżetem muszę dysponować chcąc kupić apartament?
M: Ceny na rynku pierwotnym w tym momencie kształtują się na poziomie pomiędzy 6500 a 9000 złotych za metr kwadratowy.
K: A na rynku wtórnym?
M: Możemy przyjąć założenie, że za tę samą kwotę dostaniemy dwa razy większy metraż niż od dewelopera. Średnia cena metra kwadratowego wynosi pomiędzy 4000 a 5000 złotych. Wszystko poniżej tej kwoty możemy uznać za okazję.
K: Jakie mieszkania mają największe wzięcie?
M: Apartamenty w metrażach pomiędzy 35 a 50 m2, które następnie są podnajmowane turystom.
K: Jako fotograf wnętrz często mam okazję współpracować z właścicielami takich właśnie nieruchomości. Niejednokrotnie są to inwestorzy spoza naszego regionu. Wystarczyła jedna lub dwie wizyty by Krynica zauroczyła ich na tyle, by zainwestowali tutaj swój kapitał.
M: Zgadza się. Są to osoby z całej Polski. Dla części z nich jest to pierwsza nieruchomość inwestycyjna, dla innych kolejna. Uznali nasze miasto za interesujące pod kątem inwestycyjnym.
K: Na co powinniśmy zwrócić uwagę planująć zakup apartamentu?
M: Lokalizacja jest kluczowa. Im bliżej turystycznego centrum (Deptaku), tym większe obłożenie i stopy zwrotu. Ważna jest dostępność miejsc parkingowych, wielkość apartamentu i układ pomieszczeń. Najlepiej wynajmują się apartamenty dwupokojowe dla czterech osób.
K: Rozumiem. Na jakie stopy zwrotu mogą liczyć potencjalni inwestorzy?
M: Trudno odpowiedzieć jednoznacznie ponieważ składa się na to wiele czynników. Dobrze zarządzany apartament powinien być wynajęty ponad 200 dni w roku.
K: O, to bardzo dużo. Z moich doświadczeń wynika, że takie obłożenie to dużo więcej niż nad morzem…nie tylko polskim.
M: Owszem, u nas okresem największego obłożenia jest zima, która może wygenerować ponad 50% rocznego przychodu.
K: Czy zdradzisz nam konkretne kwoty jakie można uzyskać wynajmując taki apartament, gdyż nie jest to informacja powszechnie dostępna.
M: Dobrze zarządzany apartament 4-osobowy w centrum powinien wygenerować około 50 000 zł przychodu. Od tego należy odliczyć koszty podatkowe, prowizje dla serwisów bookingowych, pralnie, media i obsługę.
K: Dziękuję za konkret. Takiej informacji nie znajdziemy w internecie. Do tej pory omawialiśmy pojedyncze apartamenty. Współpracując z branżą turystyczną wiem, że planowane są nowe inwestycje, które nieco mogą zmienić strukturę i układ sił na krynickim rynku nieruchomości.
M: Zgadza się. Bardzo ciekawym projektem jest planowana inwestycja przy ulicy Halnej. Oprócz tego na uwagę zasługują dwie mniejsze inwestycje, które mają powstać w ścisłym centrum Krynicy. Natomiast klientów z zasobniejszym portfelem powinien zainteresować pierwszy, 5-gwiazdkowy condo-hotel w Krynicy przy ulicy Pięknej gwarantujący wysoką stałą stopę zwrotu z zainwestowanego kapitału.. Będzie on oferował pełną obsługę, spa, restaurację, basen i bezpośredni dostęp do stoku narciarskiego.
K: Jakie według ciebie są 3 największe wyzwania z którymi Krynica musi sobie poradzić w najbliższych latach?
M: Moim zdaniem dojazd do naszego regionu. Na to często narzekają nasi goście. W sezonie brak jest odpowiedniej ilości parkingów w centrum. I trzecie – jeżeli mamy aspiracje żeby konkurować z najlepszymi miejscowościami wypoczynkowymi musi powstać aquapark który idealnie uzupełniłby ofertę turystyczną w naszym mieście.
K: Dziękuję za konkretne odpowiedzi. O wielu innych aspektach prowadzenia biznesu turystycznego w Krynicy będziemy rozmawiać w kolejnych wywiadach na łamach naszego magazynu. Dziękuję ci bardzo za poświęcony czas i energię.
M: Dziękuję, do zobaczenia w Krynicy!
ENG
K: Krynica-Zdrój. The second Zakopane?
M: Are you asking about the prices, the real estate or the climate? It depends on your expectations, requirements and your wallet. It is difficult to compare the capital of Polish mountains with the jewel of Polish spas as Krynica is quite often called. Its great advantage is family atmosphere, a great tourist infrastructure and intimacy. Will you find all of these in Zakopane?
K: Yes and no. For me, as a hiking enthusiast, Zakopane constitutes a great starting point to the highest Polish mountains.
M: If somebody’s hobby is waiting in a queue for a cable car…(laughter). I am also in love with Polish mountains, but is you decide to visit the Tatras at the height of the season, you need to take crowds of tourists into account. Unlike on the trails of the Beskid Sądecki.
K: For obvious reasons, this is local patriotism speaking. But I agree, the trails of the Beskids and the town itself, apart from a few days during a year, are incomparably cosier and more intimate. However, coming back to the topic of our conversation, we will discuss investment potential of Krynica-Zdrój. As a co-author of our magazine (responsible for a business column) and, at the same time, a specialist in the field of real estate with considerable experience, do you think that investing in real estate in our region is still beneficial?
M: Yes. Despite the recent rise of prices of properties in Poland, you can still find interesting investment offers.
K: How much money do I need to have in order to buy an apartment?
M: Prices on the primary market form between PLN 6500 and PLN 9000 for a square meter.
K: What about the secondary market?
M: We can assume that for the same amount of money, we will get twice as many square meters than from a developer. The average price of a square meter amounts between PLN 4000 and PLN 5000. Everything below this can be perceived as a bargain.
K: What kind of apartments are the most marketable?
M: Apartments with the size between 35 and 50 square meters which are later rented to tourists.
K: As an interior photographer, I often have a chance to cooperate with owners of such properties. Very often they are investors outside our region. Having visited Krynica once or twice, they got so enchanted with it that they invested their money here.
M: Indeed. They are people from different parts of Poland. For some of them, this is the first adventure with investment properties, for others, the next one. They considered our town attractive in the case of investments.
K: What should we pay attention to while planning a purchase of an apartment?
M: The location is crucial. The closer to the tourist center it is (the Promenade in Krynica-Zdrój), the bigger the occupancy rate and the rate of return. The availability of parking spaces, the size and the layout of the apartment are also essential. In such a case, the best are two-bedroom apartments for four people.
K: I see. What rate of return can potential investors count on?
M: It is difficult to say explicitly as the rate of return is a sum of various factors. A well-managed apartment should be rented 200 days in a year.
K: Oh, it is actually a lot. From my experience, such an occupancy rate is higher than by the sea…not only the Polish one.
M: Certainly. The time of the highest occupancy rate in our region is winter which can generate over 50% of annual revenue.
K: Would you be able to give us the exact amount of money we can earn renting such an apartment as it is not an easily accessible information?
M: A well-managed apartment should generate revenue of approximately PLN 50 000. You need to deduct taxes, commissions for booking services, a laundry service, utilities and service from this amount.
K: Thank you for this information as this is not something we can come across on the Internet. We have already discussed single apartments. Being in constant cooperation with tourism, I know that new investments are being planned which may change a structure and balance on the real estate market in Krynica a little.
M: Indeed. An investment in Halna Street is a very interesting project. Apart from it, we should pay our attention to two smaller investments in the center of Krynica. The ones who have a larger budget should be interested in the first 5-star condo-hotel in Krynica in Piekna Street which guarantees a stable rate of return. It will offer full service, a spa, a restaurant, a swimming pool and a direct access to a ski slope.
K: What are, according to you, three most significant challenges Krynica needs to face in the upcoming years?
M: In my opinion, the most crucial one is an access to our region. This is something our guests complain about. Moreover, at the height of the season, Krynica suffers from the lack of parking spaces in the center. Last but not least, if we have ambitions to compete with the best resorts, we need to have an aqua park which would complement the touristic offer in our town.
K: Thank you for such precise answers. We will discuss other aspects of tourist business in Krynica in the upcoming issues of our magazine. Thank you for your time and energy.
M: Thank you and see you in Krynica!